房屋质量不合格 能拒缴物业费吗

　　□本报记者 李宛遥
　　本报通讯员 王娟

　　当房屋出现漏水、渗水、透寒等问题，不少业主以此为由拒缴物业费表示“抗议”，这样做是否合法？对此，法官提醒，若房屋质量有问题可以依法另行主张自己的权利，但不能成为拒缴物业费的理由。

　　三年没缴物业费
　　业主被告上法庭
　　2015年，某小区开发商与某物业公司签订《物业服务合同》，约定由该物业公司对小区实行物业管理服务，按建筑面积向业主收取服务费。孙某为该小区业主，2015年办理交房手续后，仅缴纳了首年物业服务费，自2016年至2018年，一直拒绝缴纳物业费。物业公司多次与孙某协调，要求其履行义务，但均遭到拒绝，于是物业公司将孙某起诉到法院。
　　孙某对拖欠原告物业费予以认可，认为自己有不缴物业费的正当理由。孙某称，2016年家中做防水维修时发现，该房屋承重墙混凝土结构不达标，无法入住。此外，因公共管道反水，造成自家厨房屋顶、卫生间门口地板等被泡，物业公司却始终没有解决问题。因此，孙某认为发生问题期间的物业费不应缴纳。

　　房屋质量有问题
　　权利可另行主张
　　法官经审理认为，原告的物业服务范围是认定其是否存在违约行为的基础，被告应就原告所负有的相关服务义务承担举证责任。被告虽然提交了房屋漏水等照片证据，但被告提交的照片无法确认时间、地点等要素，根据被告与建筑企业之间的维修合同，被告承重墙混凝土问题已经有了解决方案和赔偿约定。至于公共管道漏水问题，被告可以依法另行主张自己的权利，该事由不足以抗辩其应当免缴或减缴物业费。故法院对被告的抗辩事由不予支持，判决被告支付原告自2016年至2018年的物业服务费。
　　
　　■法官说法
　　业主与建设单位之间、业主与物业服务企业之间存在不同的法律关系，前者属于房屋买卖合同关系，后者属于物业服务合同关系。《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”业主以房屋质量问题拒不缴纳物业费，实质是混淆了两种不同的法律关系。业主以建设单位存在违约情况为由，拒不缴纳物业费，人民法院不予支持。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可提起诉讼或者申请仲裁。